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이번에 부동산 전세 구하는 과정에서 찾아보고, 느낀점들을 잊지 않기 위해 그리고 누군가에게 혹시나 도움이 될 수 있을까 하여 글을 남긴다. 

1. 전체 과정 

① 현재 내가 살고 있는 집의 세입자 구하기 → ② 새로 이사갈 집 구하기 → ③ 가계약 하기 → ④ 본계약 & 확정일자 받기 → ⑤ 전세대출 알아보기 → ⑥ 잔금 지급 & 전입신고 하기

2. 세부 내용

① 현재 내가 살고 있는 집의 세입자 구하기 

  먼저 내가 살고 있는 집에 새로 이사를 올 세입자를 구해야 한다. 대부분의 임대인(집주인)은 임차인(세입자)이 지급한 전세자금을 다른 곳에 융통하고 있을 것이므로, 새로운 세입자가 들어오지 않는 이상 나의 전세 계약기간이 종료된다고 해서 돌려줄 돈이 없다. 즉 아랫돌을 빼서 윗돌을 괴는 느낌.

따라서 늦어도 계약 만기 3개월 전부터는 입주할 세입자를 구하기 시작해야 한다. 정상적인 집주인이라면 기간 전에 알아서 부동산에 매물을 내놓겠지만, 혹시 안나갈 경우를 대비하여 피터팬 등에도 매물을 올려놓으면 좋다. 혹시 집이 잘 안나간다 싶으면 청소도 깨끗이 하고, 사진 하나 찍을때도 가능한 넓어보이게 짐을 치우고 필터를 쓰도록 하자. 대부분 현재 사는 집의 전세금을 빼서 새 집에 넣기 때문에,  새로 이사갈 집을 먼저 계약하고 현재 살고 있는 집의 세입자를 못 구하게 된다면, 최악의 경우 계약금을 날릴 수도 있으니 꼭 내가 '지금' 살고 있는 집에 들어올 사람을 구한 뒤 새 집을 알아보자

② 새로 이사갈 집 구하기

  내가 현재 살고 있는 집에 새로 들어올 세입자가 구해졌다면, 이제는 내가 새로 이사갈 집을 구할 차례다. 부동산, 인터넷(다음 부동산, 네이버부동산, 피터팬 등), 어플(직방, 다방 등) 등을 통해 구하면 된다. 집 볼때 주의사항 등은 워낙 인터넷에 많으니, 여기서는 기재하지 않겠다. 직방, 다방 등은 허위 매물도 많고 매물 양도 적기에 네이버부동산을 추천한다. 또한 낮에 한번 밤에 한번 최소 2번은 가보는 것을 추천하고, 누수, 결로 등 집에 하자는 없는지 꼭 현재 세입자와 공인중개사 앞에서 물어보도록 하자.

③ 가계약 하기

  이사갈 집을 구했고, 여러 조건들을 따져 보았을 때 마음에 든다 하면 보통 부동산에서 "가계약"을 하라고 권한다. 가계약이라 함은 본계약 전 매물을 "찜"해놓는 느낌으로 100만원 이하의 금액을 집주인에게 미리 보내어 해당 매물에 대한 계약 의사가 있음을 표시하는 절차다. 가계약은 반드시 해야되는 절차는 아니나, 보통 실제로 많이 한다. 이 때 주의해야 할 사항 및 팁은 다음과 같다.

1. 가계약도 계약의 일부임을 생각하여 신중하게 결정하자: 첫번째이자 가장 중요한 항목이다. 가계약 후에 마음이 바뀌어 계약을 파기한다면 해당 가계약금을 못돌려 받는 것은 물론이고, 상황에 따라서는 본 계약금까지 배상해야 하는 경우도 있을 수 있다.
   예컨데, 2억원 전세 매물이면 보통 계약금은 10%인 2천만원 수준인데, 가계약금 조로 100만원을 보낸 후 본계약 전 계약을 파기한다면 100만원을 날리는 것은 물론이고, 흔치는 않겠지만 때에 따라서 1,900만원을 추가로 배상해야 할 수도 있음을 뜻한다. 따라서 가계약 걸기 전에는 신중, 또 신중하자. 녹음은 필수 
   
   
2. 가계약 시 본계약에 적용할 조건, 특약 등을 얘기하자: 가계약과 본계약 때 말 바꾸는 인간들이 많다. 따라서 가계약 시 본계약에 추가할 특약 등을 미리 얘기하자. 예를 들어 전세대출이 불가능할 경우 계약을 해제하고 계약금을 돌려받는다 라든가, 도배, 수선 등이 필요한 부분은 입주 전까지 해준다 라든가, 잔금 지급일 + 전입신고 전까지 권리관계에 변동이 없어야 한다 등 필요한 조건등을 부동산 사무실에 모두 얘기하자.
   공인중개사도 하루 빨리 계약을 체결해야 돈을 버니까 웬만하면 모두 들어주게끔 집주인을 설득할 것이다. 본계약 때 그런 조건들을 얘기하면 너무 늦을수도 있다.
   
   
3. 가계약은 꼭 안해도 된다: 중개사들은 특히 전세 매물을 보여주고 나면 "이런 집은 금방 나간다. 지금이라도 가계약을 하자" 라고 영업하나, 경험상 매물이 하루 이틀만에 나가는 경우는 거의 없다. 기간, 매물에 따라 물론 다르겠지만 최소 2주일, 길면 한 달 넘게까지도 매물이 안나간다. 그러니, 다시 없을 매물이라고 성급하게 계약하지 말고 신중, 또 신중하고 더 찾아보도록 하자. 

④ 본계약 & 확정일자 받기 

  가계약을 했으면 본계약을 언제 할 지 협의하면 될 것이고(보통 한 달 이내), 가계약을 안했다면 본계약 날짜를 바로 조율하면 된다. 본계약 시에는 계약금(전세금의 10%, 가계약을 했다면 가계약금만큼 제외)을 지불하고 계약서를 작성한다. 계약서에는 계약일, 잔금일(=입주일) 등과 함께 특약사항(예: 애완동물 금지, 흡연 금지 등)을 기재한다. 보통 계약일에는 30분도 안걸려서 도장찍고 계약금 보내면 끝나는 경우가 많기에, 만일 가계약을 체결하지 않았다면 본계약 체결 전 미리 중개사를 통해 특약 사항, 잔금일 등을 얘기하도록 하자. 

계약일 준비물은 신분증, 계약금, 도장 이며 확인해야 할 사항은 계약 당일 날짜 기준 전세집의 등기부등본(등기부등본 보는 법은 검색하면 수두룩하니 생략하지만, 을구에 근저당, 가압류 등이 잡혀있는지는 꼭 확인), 집주인의 신분증 및 집주인이 등기부등본 상 소유자가 맞는지 등이다. 잔금일에는 보통 잔금만 계좌이체하므로 사실상 계약일이 집주인을 보는 처음이자 마지막 날이다.

계약을 체결하면 해당 계약서를 들고 주민센터를 찾아가 확정일자를 반드시 받아놓도록 하자. 잔금일에 전입신고하면서 같이 받는 경우도 많은데, 미리 받아놓아도 상관없다. 특히 전세자금대출을 받으려는 사람의 경우 대출실행요건으로 확정일자를 받은 전세계약서를 요구하기에 미리 받아놓아야 한다. 또한 계약서를 들고 주민센터에 가면 새로 입주할 집의 평면도를 떼어 볼 수 있기에 인테리어 계획 세울 때도 편리하다.

⑤ 전세대출 알아보기

 여기는 5번에 써놨지만 사실 전세 입주를 알아보는 사람이라면 집 구하기 전에 미리 은행에서 한도가 어느정도 될 지 상담은 받아보았을 것이다. (또 그러길 추천함) 청년전세대출 등이 아니라면 전세금의 최대 80%까지 대출이 되므로 전세금의 20% 정도는 자비로 마련해 두어야 한다. 

카뱅을 포함 여러 시중 은행에 문의한 결과, 전세대출 심사는 짧으면 2주 길면 한 달정도 소요되며 준비해야할 서류도 소득증명서, 전세계약서 등 다양하므로 미리미리 신경써서 준비해 두길 바란다. 만에 하나 잔금일까지 대출이 안나온다면 최악의 경우 계약금을 통째로 날릴 수도 있다. 필자의 경우는 카카오뱅크에서 전세자금대출을 진행했는데 은행 방문의 번거로움 없이 오직 어플로만 편리하게 진행할 수 있었으며, 대출금리 또한 제일 저렴했기에 다른 옵션은 고려할 필요가 없었다. (주거래은행의 우대금리 등을 적용해도 카뱅이 더 저렴한 수준). 금융감독원 금융상품한눈에 http://finlife.fss.or.kr/main/main.do 에 가면, 은행별 대출금리를 한눈에 비교할 수 있으므로 참고하길 바란다.

⑥ 잔금 지급 & 전입신고 하기

  계약을 끝내고, 전세자금대출까지 승인난 경우 잔금일에 잔금을 지급하면 끝이다. 보통 오전 중에 이사를 완료하므로 점심식사 이후부터 새 집으로 이사를 시작하면 된다. 중개사 또는 집주인 등을 통해 새 집의 세입자가 언제쯤 이사 나갈 예정인지 미리 확인하도록 하자. 잔금 지급 후 이사를 시작하면 아무리 늦어도 당일 중 주민센터에 들러 전입신고를 마무리 하자. 이는 아무리 강조해도 지나치지 않은 것으로, 전세금 날리고 싶지 않다면 꼭 잔금 지급일(=전세기간 시작일이자 전입일)까지는 전입신고를 해야 한다.

전세자금대출을 받은 경우 잔금 지급과 함께 전입신고를 마무리 한 뒤 등기부등본을 제출해야 하는 점 참고

기타 TIP

 (물론 아닌 사람들도 많겠지만) 공인중개사 중에는 집상태가 어떤지 신경 안쓰고 그저 어떻게 해서든 계약 체결해서 중개수수료나 받기 위해 혈안이 된 사람들이 많다. 실제 집을 구하고 계약을 체결하는 과정에서 느낀 점은 '아니 도대체 저인간은 중간에서 뭘 얼마나 대단한 일을 했길래 세입자, 집주인 양쪽에서 수수료를 받아먹나?' 라는 것이었다. 내가 중개수수료를 준다고 해서 절대 공인중개사가 '내'편이라는 생각은 하지말고 계약 조건, 집상태, 등기부등본 등을 미리미리 꼼꼼히 체크하자.

특히 본인들이 무슨 1억 배상보험에 가입되었다고 공제증서 등을 보여주는 경우가 있는데 공제증서에 적힌 1억원은 계약 1건당 보증하는 금액이 아니라, 한 공인중개업소가 1년 동안 보상해줄 수 있는 손해배상금 총액을 의미하므로 꼭 주의(http://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2020/02/16/2020021601501.html)